文章导读
 
《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施7年来，对政府征收工作起到的规范作用日趋明显，评估在征收工作中也被越来越广泛地应用。那么，拿到评估报告后，被征收人是否就只能接受评估价格，一点还价的空间都没有？当然不是！那么拿到评估报告后，被征收人该做什么？
 
一看评估机构。看准两个信息：一看有没有房地产评估资质，贰级以上资质且在有效期内才能作为征收评估机构；二看是不是与政府协商或者按法定程序选定的评估机构。如果不符合以上条件，可以直接拒绝评估报告。
 
二看异议期限。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定被征收人有发表异议、申请复核、鉴定的权利。一般在评估报告末尾会单列特别说明事项，其中评估机构会指定的异议期限。如果准备提评估异议或申请复核，尽量在指定期限内提出。
 
评估异议应该怎么提？
形式上，我们建议采用书面的形式提。把异议落到纸面上，可以避免面对面的、口头的沟通可能产生的情绪化问题，利于建立初步沟通平台，为后续三方调整评估报告提供基础。
内容上，我们建议抓大放小、有的放矢。房屋用途谓之大，则测绘面积微小误差谓之小。因为评估异议函是建立沟通的第一步，如果不抓住关键的原则性的问题，而在细枝末节的事情上重点陈述，就不能在政府和评估机构拿到异议函的第一时间引起重视和警觉，那么异议也只流于形式。以下试举两例。
 
一、房屋实际用途与产权登记证记载的土地用途不一致时应该以哪个为准？
房屋实际用途与产权登记证记载的土地用途不一致时，评估机构以登记用途进行评估，比如登记为厂房，而实际为经营用房，导致估价结果明显低于实际价值。
对此，要结合政府及相关部门对房屋的用途的认定、当地土地利用总体规划、城市总体规划调整情况及实际的城建规划上的变更进行分析，如果评估机构没有把这些因素纳入考虑范围，就不符合《房地产估价规范》“不相一致假设”的规定，也就是说，房屋的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，评估机构对估价所依据的用途的假设不全面，结合最高最佳利用原则，难以反映被征收房屋的实际价值。
 
二、房屋实测面积大于《房屋所有权证》记载的产权面积时怎么办？
这里先要解决超过产权面积部分是不是违建的问题？征收过程中发现此类问题，应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，由有关政府部门对未经登记房屋进行调查、认定和处理，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当纳入评估范围。对认定结果不服的，还可寻求法律救济。因此，如果评估机构仅对产权面积进行估价，可以对此提出异议。
 
评估异议是用专业去碰撞专业的过程，提出的异议应当有法律依据和评估规范依据，不是简单的“挑刺”。当被征收人拿到评估报告后，如果对评估报告不满意的，务必抓紧时间，通过恰当的途径提出异议。
 
原创作者：北京吴少博律师事务所-覃珊律师